Financiación inmobiliaria alternativa de 2,5M€ para desarrollo de Self-Storage

Un operador especializado en self-storage urbano localizó una nave industrial obsoleta en el anillo periférico de la ciudad, ideal para su reconversión en un centro automatizado de 800 trasteros.

El coste de adquisición de la nave más la reforma integral ascendía a 2,5 millones de euros.

La banca tradicional exigía un Loan to Value (LTV) extremadamente restrictivo por tratarse de un activo alternativo sin pre-comercialización.

Obligaban al operador a inyectar un 40% de fondos propios (1 millón de euros), lo que hundía la Tasa Interna de Retorno (TIR) del proyecto y descapitalizaba a la empresa para futuras operaciones que ya tenían en pipeline.

Aislamos la operación en un vehículo de propósito especial (PropCo). Estructuramos la financiación con un fondo de deuda privada especializado en Real Estate.

Se combinó un tramo de deuda senior garantizado por el propio activo inmobiliario con un tramo subordinado, elevando el apalancamiento hasta el 85% del Loan to Cost (LTC).

El operador adquirió y reformó el activo inyectando apenas un 15% de equity (fondos propios).

Una vez el centro abrió y alcanzó una ocupación estabilizada del 75%, el activo generó las rentas suficientes para amortizar la deuda privada, optimizando masivamente la rentabilidad del proyecto sin bloquear la liquidez de la matriz.